Nietige bedingen in het huurrecht
De kantonrechter Amsterdam (RBAMS:2022:673) geeft op 17 februari 2022 een nadere duiding aan het arrest van de Hoge Raad van 16 juli 2021 (HR:2021:1157) over nietige bedingen in een huurovereenkomst betreffende woonruimte. Lees hier de uitspraak.
Een in een huurovereenkomst woonruimte overeengekomen onredelijk voordeel
De kantonrechter Amsterdam (RBAMS:2022:673) geeft op 17 februari 2022 een nadere duiding aan het arrest van de Hoge Raad van 16 juli 2021 (HR:2021:1157) inzake nietige bedingen in de zin van art. 7:264 BW. Het gaat erom dat de verhuurder slechts kosten in rekening mag brengen als daartegenover een prestatie staat waarbij de huurder is gebaat. Een corporatie neemt hierin geen uitzonderingspositie. Integendeel: in het geval op een verhuurder als toegelaten instelling verplichtingen rusten, die niet voor andere verhuurders gelden, kunnen de op grond van die verplichtingen uitgevoerde werkzaamheden niet geacht worden ten bate van de huurder te zijn uitgevoerd, waardoor het niet redelijk zal zijn de kosten daarvan in rekening te brengen aan de huurder.
Er is geen sprake van een prestatie waarbij de huurder is gebaat als deze prestatie uitsluitend of voornamelijk de belangen van de verhuurder dient of een prestatie betreft waartoe de verhuurder op grond van de huurovereenkomst of de wet ook zonder het beding gehouden is.
Zo is een gevraagde standaardvergoeding voor het verrichten van huurdersonderhoud niet geoorloofd (want op grond van de wet is de voormalige huurder aansprakelijk voor het herstel van onderhoudsgebreken). Een vergoeding voor het vervangen van de sloten is alleen gerechtvaardigd als de verhuurder niet zeker weet dat er geen sleutels bij de voormalige huurder of derden in omloop zijn. De verschuldigde vergoeding voor het uitvoeren van bezichtigingen en het inwinnen van informatie over de huurder is onterecht. Dergelijke werkzaamheden worden geacht te behoren tot een normale woningexploitatie en vormen geen tegenprestatie waardoor de huurder is gebaat als bedoeld in het arrest van de Hoge Raad.
De beoordeling of de gewenste vergoeding van € 10 voor de aan de huurder verstrekte informatiemap, is buiten beschouwing gelaten, omdat dit bedrag daarvoor te gering werd geacht. Naast de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaarden
betreft dit informatie over zaken zoals de verdeling van onderhoudsverplichtingen, een door de verhuurder aangeboden ‘Onderhoudsabonnement’ voor het uitbesteden van huurdersonderhoud, de voorwaarden voor door de huurder aan te brengen veranderingen, de ‘woonregels’ waarin de huurder zich dient te houden ter vermijding van overlast, en de klachtenregeling van de verhuurder. Overigens is ook de beoordeling of de verlangde vergoeding van € 13,50 voor de kosten van het naamplaatje buiten beschouwing gebleven. De huurder had ermee ingestemd dat dit bedrag voor zijn rekening kwam.
Ook de kantonrechter Rotterdam (4 maart 2022, RBROT:2022:1697) oordeelt dat ongespecificeerde “contractkosten” van € 200 een niet redelijk voordeel ten behoeve van de verhuurder betreffen als daartegenover geen bate voor de huurder (student) staat. De huurder hoeft slechts € 7,72 te betalen, omdat dit bedrag correspondeert met de kosten van het aanbrengen van een naamplaatje. De kosten van het overhandigen van de sleutels, van het beantwoorden van algemene vragen en van het wegwijs maken in het studentencomplex behoren tot de normale exploitatie van het gehuurde en mogen niet worden doorbelast.
In de cursus Huurrecht en ontruiming komt onder andere bovenstaand onderwerp aan de orde.